开发商"一房两卖" 业主购房十年办不了房产证

　　近日，位于罗湖区泥岗西路鸿颖大厦的业主代表到本报投诉，称他们十年前购买的房产一直没能办理房产证，并因涉嫌一房两卖，部分房产有被法院拍卖的可能。记者调查发现，当时，开发商为从银行获取贷款，与员工、亲友签订虚假合同，将房产抵押给银行，然后又将这些抵押过的房产卖给业主。由于开发商拖欠贷款，被银行起诉，部分房产可能被拍卖。业主发现这些房产并不在自己名下后，向公安机关举报开发商有诈骗行为，后来开发商多名负责人被起诉。经深圳市中级人民法院审理，认为此案属于民事欺诈，宣判有关负责人无罪。几年来，业主们一直向有关部门反映情况，但仍未能办理房产证。

　　开发商则表示，他们并非“一房两卖”，只是通过与员工签署内部协议向银行融资。至于办不了房产证问题，原因在于该楼盘建筑面积超标。目前他们正积极与有关部门协商解决。

　　业主投诉

　　购房十年无房产证

　　房产还可能被拍卖

　　近日，罗湖区泥岗西路鸿颖大厦30多名业主派代表到本报投诉，反映他们购买的深圳市颖力实业发展有限公司(下称颖力公司)开发的鸿颖大厦房产，因涉嫌一房两卖，一直没有办理房产证，也没有通煤气，且一些业主的房产有被法院拍卖的危险。

　　业主代表陈先生介绍，1999年至2001年间，他们一批业主以首期付款30%、10年70%免息的条件，向开发商分期付款购买了鸿颖大厦房产(部分业主是一次性付清)。自2000年12月起，业主们相继办理了入住手续。2003-2004年间，开发商债务问题不断曝光，业主们先后接到法院公告，才知道自己所购房产，已经被开发商用本单位员工及其他人名义，向银行贷款并在国土局备案。2004年2月，30多名业主联名向政府部门投诉，并试图通过司法途径解决，但由于各种原因还是没有结果。2006-2007年间，鸿颖大厦经常停水、停电，至今也没有开通煤气，原因是开发商下属的物业公司没有交水电费。后来，经过业主与物业公司协商后，业主交了一半的物业管理费，鸿颖大厦停水停电问题才得以解决。

　　陈先生说，2008年6月，因颖力公司拖欠某银行贷款，被银行诉至南山法院，该银行要求法院拍卖涉案业主的房产抵债。业主向法院提出异议，但法院对异议不予采纳，理由是这些房产的贷款人并不是实际业主。但该法院考虑到实际情况，暂停执行拍卖程序。

　　事件回放

　　违背设计规划超面积

　　建筑未验收

　　记者从关于此案的《深圳市中级人民法院刑事判决书》((2006)深中法刑二初字第165号)了解到，1992年4月，当时的罗湖区泥岗村委会与深圳市鸿华实业股份有限公司签订合同(下称鸿华公司)约定，由泥岗村提供土地，鸿华公司提供资金共同开发建设“泥岗商住大厦”。1998年7月，经泥岗村、鸿华公司、深圳市规划国土局三方协商，同意增加颖力公司为该项目合作投资方，兴建项目更名为“鸿颖大厦”，并约定鸿颖大厦10楼以下(含10楼7套)的房产归泥岗村所有，其余为颖力公司所有。合同签订后，颖力公司开始开发建设鸿颖大厦。

　　1998年至2000年，颖力公司通过本公司员工找到亲戚、朋友、熟人等，这些员工的亲友与颖力公司签订购买鸿颖大厦房产的合同，并以他们的名义在国土局登记备案，但员工的这些亲友并不真正付款购置房款。随后，颖力公司作为担保人，将这些虚假购房者的房产作为抵押，分别从中国银行、建设银行、招商银行等获取购房按揭贷款。1999年至2001年，颖力公司有关负责人将部分用虚假购房合同向银行办理了抵押按揭贷款的房产，卖给社会上的业主，或者将已出售给业主的房产又与他人签订购房合同，并在国土局登记备案抵押给银行。通过这种方式，颖力公司获取业主购房款1300多万元人民币。同时，颖力公司还和业主签订“十年免息分期付款补充协议”，约定业主不需要通过银行办理贷款按揭，而是直接向颖力公司交付首期款后，十年内每月分期付款，将购房款存入颖力公司指定的银行账号，用于交付购房本金。颖力公司以分期付款的方式，向银行偿还虚假购房者的贷款本金及利息。发现房产被抵押后，有37套房的业主报案。

　　2000年，鸿颖大厦建成并交付业主占有、使用，业主按合同约定交付房款及月供款。但大厦的规划验收因违规超建等原因不能办理，颖力公司一直未能为业主办理房产证。2002年10月，颖力公司开始拖欠银行借款本息，真正购房的业主陆续收到银行的催款通知书。业主到国土局查询，发现在国土局登记备案的房产不在自己名下，且房产已被抵押给银行。部分业主向颖力公司提出退房要求，该公司为这部分业主办理了退房手续。2004年，鸿颖大厦的部分业主以涉嫌合同诈骗罪举报颖力公司，颖力公司相关负责人冯某等4人被依法逮捕。

　　另外，颖力公司还与深圳市英隆实业发展股份有限公司(原草埔村委)合作，共同开发了位于罗湖区草埔的“颖隆大厦”。颖力公司以与鸿颖大厦同样的方式，销售颖隆大厦19套房产，获得购房款366万多元。事后，11套房产的业主发现问题并报警。

　　法院审理

　　一审判决冯某等犯合同诈骗罪

　　重审认定冯某等只是民事欺诈

　　2004年5-7月，颖力公司法人代表冯某等4人因为涉嫌合同诈骗罪先后被逮捕。《深圳市中级人民法院刑事判决书》((2006)深中法刑二初字第165号)载明，深圳市中级人民法院一审后，以合同诈骗罪分别对冯某等4人做出判决。

　　冯某等不服一审判决，提出上诉。广东省高级人民法院审理认为，一审判决部分事实不清，证据不足，将此案发回深圳市中级人民法院重新审理。市中院重审认为，现有证据不能充分证明冯某等4被告人具有非法占有当事人财产的目的，公诉机关指控4被告人犯合同诈骗罪罪名不成立。市中院认为，冯某等4被告人的行为属于民事欺诈行为，不属于刑事欺诈行为，4被告人的行为不构成犯罪。2006年，市中院作出重审判决，宣告冯某等4人无罪。对于民事欺诈，应该通过民事法律途径进行解决。

　　颖力公司

　　并非“一房两卖”

　　正积极办房产证

　　近日，记者来到位于鸿颖大厦的颖力公司。记者了解到，该楼10楼以下已经划归原泥岗村，现在出租给清水河办事处使用。公司办公室位于该楼的29层，内部空空如也。“耽误这么多年，公司什么都没有了，连这个办公场地也是向业主借用的。”该公司员工张先生说。

　　张先生说，该公司当初的销售方式并非“一房两卖”，而是当时情况下的融资手段。他解释说，当时建设鸿颖大厦投资规模很大，实际建设成本超过预算2000万元，而业主只付了30%的首付款，远远不够开发成本。公司只好用这种销售方式进行融资。另外，那些和颖力公司签订虚假购房合同的员工及亲属，并没有实际占有和使用这些房产。公司将这些房产到国土部门只是进行了备案，并没有进行初始登记，所以，不能认为是“一房两卖”。

　　在颖力公司，记者看到了一份该公司与员工刘某签订的内部协议。协议约定，所有购房款由公司支付，房屋产权由公司所有，公司若拖欠银行款项引起纠纷，应由公司负责。员工只负责配合公司办理购房及过户手续。

　　据张先生介绍，影响办理房产的关键是，国土部门认为该公司开发的鸿颖大厦、颖隆大厦均超规划面积，并且和颖力公司合作开发鸿颖大厦的鸿华公司从2005年起就一直没有年检，事实上早已不存在了。而有关部门要求，必须找到鸿华公司说明情况。鸿颖大厦整体办不到产权证，业主们就无法办理房产证，部分业主因此又拒绝交剩余的房款。颖力公司收不到业主的房款，无法向银行还款，导致这些房产面临被拍卖的危险。目前颖隆大厦已经完成规划确认。但鸿颖大厦还没有通过规划确认，规划部门正对该楼超面积部分进行测量。一旦完成规划确认，颖力公司会补交这两栋楼超规划面积的地价。

　　张先生表示，颖力公司一直向有关部门反映情况，并努力争取早日解决鸿颖大厦、颖隆大厦的房产证问题。如果两栋楼的产权证办理好了，业主们还清房款，公司就会尽快帮业主们办理房产证。