上上城违规引粤冀监管层急查房贷分期首付

　　“首付2万，能买一居室？”

    “可以，开发商先帮您垫足首付款，但您必须在交房前还给我们。”

    4月2日，“TOP上上城”的售楼人员如此回答以客户身份致电的本报记者。“TOP上上城”是位于河北省三河市燕郊开发区的一个新开楼盘。本报从该楼盘北京销售中心获悉，开发商通过垫资形式吸引更多购房者的活动已经持续了一个月。

    “现在还没有接到通知说停止这项安排，虽然计划截至4月初，但我们仍然可以申请。”上述售楼人员说。

    “这是一场危险的营销游戏。”一位业内人士不无忧虑地评价，“这样操作等于是降低了贷款者的资信等级，银行风险会因此骤增。”

    危险游戏在蔓延

    更令业界担忧的是，“TOP上上城”并非个案。据本报调查，广州已有10余个楼盘在进行类似的促销活动。分期首付，这一曾经被广泛使用的促销手段在消失了两三年后，再次频频出现于当前的房地产市场。

    “特惠房、低首付置于不明朗的市场背景下，往往被解读成促销噱头，抑或是回笼资金压力下开发企业的营销突围。”一位机构分析师表示。

    “TOP上上城”也非此轮“分期首付潮流”的始作俑者。去年12月，北京市某公寓便给出了一个“两全其美”的购房方案：首付比例20%中，开发商垫资10%，购房者只要首付15万元即可在西二环内抢占到一套首付款为30万元的精装酒店式公寓。

    在厦门，一项“1587”的首付分期计划要求，购房者本应该一次性支付给银行全部房款的30%作为首付，可以分3期进行，签购房合同付15%，8%在交房前给付，最后的7%可以在办理产权证前交付。

    在当地同样受到鼓吹的另一项“青年置业计划”则能够实现一套90平方米，总价30万元的两居室，购房者只要先付5万余元就能够买到。

    相似的案例还发生在成都、福州、南宁、广州等诸多城市。

    能够实现首付款比例降低并非银行放宽信贷政策。“要办理这种支付方式，购房者必须和开发商签订补充合同。”某楼盘售楼人员解释。

    地方监管部门急查

    分期首付回潮的现象正在引起监管部门的重视。据知情人士向本报记者证实，广东银监局的确紧急下发了一份关于个人住房贷款情况的调查摸底文件，要求各银行详细上报目前个人住房贷款情况，其中特别针对开发商首付分期现象，要求银行如数上报涉及分期首付的金额和户数，以及目前住房按揭贷款涉及的户数和不良贷款的金额等情况。

    据悉，上海等地亦正展开类似调查，监管层已有防患于未然之意。

    “垫资首付款现象频出，监管部门不得不重视其潜在风险，广东银监局的摸底调查正有此意。”上述业内人士分析。

    按照央行有关规定，对于购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；而超过90平方米以上的，贷款首付款不得低于30%；对于已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。

    “如果首付款都很困难，怎么能保证日后的月供不出问题？”中国银行河北省分行房贷业务部相关负责人对本报记者表示，“这明显是在违规操作。”他措辞严厉地指出，尽管各大银行没有明确的条文规定，但“在我们内部，这种情况是坚决禁止放贷的。”他表示若有违规放贷将严查。

    各地频发的垫资首付或首付分期现象，在大成律师事务所律师何建国看来，是开发企业在打擦边球，有的开发商为促成期房销售，拿购房者的订单套现商业银行的按揭贷款，作为期房开发的滚动甚至启动资金，“垫小钱套大钱”，违规操作将带来多重风险。

    一些楼盘销售人员认为，开发商垫资首付款让部分购房者减轻了前期压力，是在帮助一部分年轻的自住者实现住房梦想。

    “但让经济实力较弱的年轻购房者支付累积的债务，既要还银行的钱，又要还开发商的钱，更容易导致资金紧张。如果购房者一旦出现个人财务危机，不仅开发企业自身难以收回垫款，银行将成最大的风险接盘者。”上述中国银行河北省分行相关负责人指出。

    截至本报发稿时，记者获悉“TOP上上城”的开发商已经在内部悄然叫停了垫资首付的促销行为。据知情人士称，原因是开发商得到监管层要严查的消息。（本报记者曾冬梅对本文亦有贡献）
相关报道见14版《监管层紧急调研二套房贷松动》