开发商爆房价内幕 楼盘开发成本只占房价20%

　　据《市场报》报道 随着国家进一步深化宏观调控、各部门联手调控房价等一系列调控措施浮出水面，房屋开发成本成为各方高度关注的话题。近日，一位蒋姓房地产开发商自述了亲身经历的楼盘开发“灰色产业链”。

　　楼盘开发成本究竟有多大

　　近日，这位在珠三角和广西、云南多年从事楼盘开发的蒋姓房地产开发商坦言：“楼盘开发成本只占房价20%，开发商能够拿到其中40%的利润，余下超过40%的利润被相关职能部门‘层层消化’掉了。”

　　实际上，面积越是大的楼盘，建筑成本越低，因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用，售价昂贵不过是迎合人们贪大求全的消费心理。

　　此前，番禺一位包工头向媒体公布的商品房工程明细账显示，实际建筑成本是每平方米不过572元。这还是珠三角的价格，中西部省区的价格比这个更低，因为人工成本低很多。相比之下，中西部省区的人工费用只有珠三角的1/2至2/3，铁工为5元/平方米，木工是10至12元/平方米，泥工为3元/平方米，负责贴外墙瓷砖的人要20元/平方米。

　　“有酒大家喝”的潜规则

　　实际上，土地“招拍挂”没有增加房屋成本，而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。

　　据这位房产商透露，土地价格、开发成本是不少房地产商向外宣称“价格上扬”的最大原因。实际上，土地“招拍挂”没有增加房屋成本，而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。

　　“招拍挂”的项目有3种情况：一种是规模较小的项目，在招投标过程中开发商可以通过“内部渠道”了解政府方面的土地价格“底线”，与有可能参与的同行形成“价格同盟”。由一家公司竞拍下来后，其他公司共同建设，但楼盘销售价格参照周边楼盘价格抬高销售。

　　一种是规模涉及几百亩土地的项目，就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控，开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”，通过招投标“评估”方式，排挤一些外来的竞争者，减少竞争压力来降低潜在的成本风险。

　　还有一种是获得规划部门的“风声”，在未来的黄金地段抢先“圈地”的做法。

　　要获得这些消息、“搞定”这些职能部门，就必须“有酒大家喝”，从楼盘开发中拿出一部分利润，让包括评估、规划、拍卖、土地等部门“分享”。

　　这位开发商说，无论大中小型楼盘，至少要拿出两成左右的利润，通过请客吃饭、逢年过节赠送“购物卡”、假期组团旅游、支付出国考察费等方式来“摆平”这些职能部门。

　　改规划+乱测量+滥用料=高利润

　　修改规划、楼盘测量时与测评部门“互通有无”，施工中滥用材料，这些都是开发商牟取高额利润的关键环节。

　　修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增值”的核心，这部分利润超过20%。只要有了前期到位的“工作”，规划建设部门不会对楼盘公摊面积、绿地面积等进行认真测量，相关社会化的测量部门、评估部门因为面临市场竞争压力，在吃了一两顿饭之后，往往也对房屋面积“跑冒滴漏”的行为睁一只眼闭一只眼。

　　滥用料也是利润实现的重要手段。钢筋、水泥、板材、管线等，只要有出厂合格证，平时很少受到相关部门的监管，这部分材料建筑商往往在管线、窗框等的环节上使用相对价格低廉的产品。这部分产品质检部门不像钢筋水泥等大宗商品那样高度关注。但由于数量巨大，所获得的利润也非常高。

　　开发商巧妙“化解”灰色产业链

　　如果把余下40%的“灰色开销”降低下来，返还给购房者，这相当于开价6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来了。

　　“吃得下，吞得掉，消化得了，没有后遗症。”这是开发商与诸多相关职能部门“合作”的重要前提。

　　对付审计部门查账，知情人透露：比起酒店、宾馆等行业来说，建筑行业也最容易开账出资，从进料源头、施工环节上，就能够将一大笔“费用”消化掉。“借用”身份证登记来冒充员工数量，用工资“冲抵”开销……这些都是开发商“化解”灰色产业链的主要手段。