专家：房地产税的影响取决于税务的定位和设计

11月24日，由中国人民大学国家发展与战略研究院、经济学院、中诚信国际信用评级有限责任公司联合主办的CMF宏观经济热点问题研讨会（第38期）于线上举行。

本期论坛由中国人民大学一级教授杨瑞龙主持，聚焦“房地产税及宏观影响”，知名经济学家刘元春、刘尚希、毛振华、白彦锋、施正文、吕冰洋各自发表观点。中国人民大学财政金融学院教授吕冰洋发布主题研究报告。

报告围绕房地产税的改革期待、经济本质、改革进程、改革争议和方案设计五个部分展开。

报告指出，房地产税寄托了大众很多期待，总结有四方面：调节财富分配、抑制房价、筹集财政收入、促进公共治理。但是四大期待同时实现难度很大，每个要实现的期待都要落脚在税制设计上，因此要探讨房地产税的经济本质。

报告指出，房地产税的观点当前主要有三种，分别为商品税、资本税、使用费。商品税观点将房地产视作一种商品，税收归宿依据商品供需弹性而定；资本税则认为房地产部门是资本密集型部门，征收房地产税相当于对资本要素征税；使用费认为房地产税就是购买公共服务的价格，征收房地产税不会产生超额负担，因为它只是对公共服务的收费。

报告指出，房地产税的经济本质又取决于如何设计，要达到什么目的，以此来判断它可能会达成什么效果。如果注重房地产税的调节功能，那么以商品税的观点设计税制较好。如果注重房地产税的地方治理功能，那么以使用费观点设计税制较好。

很多人参考国际经验，认为我国也可以像其他国家一样征收房地产税作为地方主体税种，或者是地方财政收入的重要来源。但事实上这是行不通的，因为从世界经验看，除了英美这样的国家，其他国家房地产税占GDP比重一般在1%以下。

自2003年10月中共十六届三中全会通过《中共中央关于完善社会主义经济体制若干问题的决定》，提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”以来，我国对房地产税的改革步伐从未停止。

2013年11月以后，关于房地产税改革步伐加快，十八届三中全会提出加快房地产税立法并适时推进改革。财政部部长在2020年提出应该按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。近期召开的第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议要求授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

报告指出，房地产税的改革争议主要在于扣除范围。一般认为，征收房地产税要给纳税人一定的税收扣除，而房地产税改革最大的争议就在税收扣除上。关于扣除的标准，有三种观点：按套数扣除、按面积扣除、按价值扣除。每种方案都有不少问题待解决。还有征收范围、税率确定、税收优惠、税收保全等问题。

总体而言，如果采取国外大多数国家做法，把房地产税归属地方税，那么一般要按比例征收，税率会很低，就像是更大范围的物业费。这很难起到抑制房价、调节房产分配、筹集财政收入的功能。

综合这些分析，报告提出了几种方案。可以作为地方税，全世界房地产税普遍是作为地方税，看重的是其治理功能；但是税制改革要从本国实际出发，不一定要照搬所谓的一般经验。从中国实际上，按中央税来设计房地产税不失为解局的“妙手”，将房地产税作为中央税具有改革阻力小、迅速实现政策目标的好处。也可以先中央税，后地方税，先看重房地产税的调节功能，后看重它的治理功能；先发挥它的商品税性质，之后发挥使用费性质。

总体来说，征收房地产税的影响取决于房地产税的定位和设计。房地产税改革之所以困难，主要原因在于人们对房地产税寄予过多的期望，并且期望因人而异。因此，房地产税改革最主要的是要确定它的定位是什么，之后再探讨改革方案，对应的经济影响自然就会产生。