“后调控时代”：房价与质量会否同降？

“后调控时代”：房价与质量会否同降？

　　在后调控时代，房价稳中有降已是大势所趋。但一个不好的迹象是，房价下降的同时，房地产龙头企业纷纷曝出质量问题。房价下降，以牺牲住房质量为代价？

　　水落石出。如果把房价比作是“水”的话，那么房屋的质量问题就是“石头”。在房地产调控力度没有放松迹象的大背景下，房价如期停涨并进入下行通道，而随着喧嚣的房价泡沫逐步散去，坚硬的房屋质量问题开始凸显。种种迹象似乎表明，中国住房质量问题开始进入集中爆发期。让人担心的是，后调控时代，住房质量开始与房价同时下降？

　　房地产龙头企业质量事件频发

　　5月，绿地集团“马鞍山纤体钢筋事件”持续发酵。人们追问，绿地的建筑质量管控机制何以在马鞍山失灵？马鞍山质量事件是否只是孤例？一切还有待最终的调查结果。

　　“绝对不允许的”钢筋不达标问题——这样低级却又致命的错误，出现在向来宣称是地产三强之一的绿地集团，多少有些令人意外。据媒体广泛报道，在安徽马鞍山，绿地集团多栋在建高层住宅使用了不合格的钢筋，原本应用的12mm钢筋被替换成8mm钢筋，这些高层住宅属马鞍山“绿地世纪城”一期项目，全部是24层到32层的高楼，有些已经接近封顶。而据马鞍山市建筑管理处发布的文件，其已要求绿地世纪城全面停工，且初步调查发现，被曝高楼主体结构严重不合格，主梁直径12mm的钢筋被偷换成6mm—8mm的钢筋，施工现场样品实体检测均不达标。

　　绿地“事发”貌似颇为偶然。绿地世纪城业主中，有一位是近退休的建筑企业的员工，已接近退休，出于对楼盘的关注，经常跑工地。有一次，他用游标卡尺对部分钢筋的直径进行测量，结果发现了问题。但看似偶然的背后，也许诚如马鞍山市建筑管理处总工程师赵家喜所说，绿地集团作为大品牌地产商，“它的内部管理机制出现了问题。”

　　值得注意的是，出问题的不光是绿地，近期房地产龙头企业质量事件呈高发之势并不断引发纠纷。如2月万科公司继“安信毒地板”事件后，再度深陷装修质量问题漩涡，其深圳和佛山的两个楼盘被业主投诉装修质量不过关；3月，以高档装修闻名的星河湾，其山西太原项目也曝出精装修质量问题；地产大佬保利也未能幸免，4月，在南京春季房展会上，四五十名业主因为交付的精装修房屋质量问题要求保利退房；一向以品质优异著称的中海地产也频频出现“质量门”事件，中海橡园国际、中海限价房鑫园、中海花城湾一期项目等质量问题和结果处理不善一直使其困扰，5月，中海地产（中海九号公馆、中海尚湖世家）再次陷入质量漩涡……中国住房质量问题开始进入新一轮集中爆发期？深圳市装修协会副主任林武生对此感叹，这一轮曝出质量问题的万科、中海、星河湾等企业，在房地产商中都属于质量控制相对较好的，如果他们都出现严重问题，其他房地产企业的问题会更加严重。

　　记者网络搜索也发现，中国此轮住房质量问题，从最初的一线城市、沿海城市逐步向内陆地区和二三线城市扩散，而出现问题的也绝不限于房地产龙头企业，只是它们分外受媒体关注而已。

　　房价下降牺牲住房质量？

　　按照房地产业生产消费周期规律，期房一般在两年内进入收楼期，而收楼期通常正是质量纠纷高发期。以此推算，此轮住房质量问题的爆发，实际上主要是消费者2010年、2011年购买的房子出了问题。而此段时间正是房价骑虎难下，中央对房地产持续加大调控力度，政策形势基本明朗，银行银根收紧，房地产商日子开始不好过的时刻。

　　理论上分析，随着楼市调控的步步深入，开发商可能会面临库存增加、利润下降、资金吃紧等局面。而房价进入下行通道无疑更为加剧这一局面。为解决这些困难，一些房地产商可能会采取种种措施，以降低开发成本。如采用相对更廉价的原材料等。少数不法开发商也可能会铤而走险，在建设中偷工减料，以劣充好。同时，上游开发商的压力，也会向下游建筑方转嫁。建筑方可能将工程分包给一些专业性不高的“散兵游勇”，以降低成本。这意味着，房价下降的压力会转移到住房质量上，房产商有可能以牺牲住房质量为代价挽回房价下降造成的“损失”。由此带来的后果是，轻则只是在一定程度上降低消费者的居住品质，重则埋下严重的质量安全隐患。

　　前者如广为诟病的装修质量问题，后者由“绿地纤体钢筋事件”即可见一斑。某种意义上，这可视为大品牌地产商“内部管理机制出现了问题”的深层原因。

　　事实上，此轮住房质量问题爆发和之前相比，也有明显区别。

　　中国住房质量问题集中爆发，最让人印象深刻的是2009年。这一年，“楼倒倒”、“楼裂裂”、“楼脆脆”、“楼歪歪”

　　等名词不胫而走。6月，上海闵行区莲花南路、罗阳路口西侧“莲花河畔景苑”小区内，一栋在建的13层住宅楼全部倒塌，幸运的是由于尚未竣工交付使用，倒塌的高楼并没有酿成特大居民伤亡事故，但造成一名施工人员死亡。“楼倒倒”由此而生；7月，北京松榆里南路“美景东方”2号楼被曝因断梁等问题变身劣质楼，其多处出现浇板裂缝、剪力墙墙壁裂缝等，裂缝宽度深度均大于1cm，且裂缝一直处于发展状态，变宽，变长，越来越多。这被网友戏称为“楼裂裂”；8月，四川省成都市校园春天小区，6栋、7栋楼相邻的墙壁呈20度夹角，被网友美其名曰“楼歪歪”；11月，“楼脆脆”惊现重庆忠县拔山镇，一幢建筑面积5065平方米的7楼部分商品房，出现大梁断裂、墙体可插进手掌等险情，靠10多根木棒支撑，防止垮塌……和当下的住房质量问题相比，2009年的情况无疑要严重得多，但另一方面，因为涉事房地产企业中几乎没有主流的房地产龙头企业，这轮质量危机通常被解读为中国房地产十年发展黄金期“大干快上”市场成熟过程中的副产品，多是不法开发商追逐暴利所致。而目前的住房质量问题频频出现在主流的房地产龙头企业，则意味着整个住房质量基本面出现了问题。#p#副标题#e#

　　消费者容忍度降低？

　　从另一个角度观察，房价下降也在一定程度上使消费者对住房质量的敏感度增强。

　　山东众成仁和律师事务所律师于启光认为，中国住房质量问题一直长期存在，但在房地产行业快速发展的情况下，诸多问题被忽视或掩盖。在过去的十年间，国人一直将目光聚焦在房价上，房屋的质量没有引起足够的重视。他分析，中国人向来“买涨不买跌”，在房价不断攀升期间，消费者购房后在房价有较大上涨的情况下，只要不是重大质量安全问题，资产增值的喜悦会很大程度上抵消消费者对房屋质量问题的不满。但在房价下行的情况下，消费者自然就对住房质量的容忍度降低，开始变得“挑剔”——从本轮房地产龙头企业被曝的质量事件来看，“拱火”的主力军也正是2010、2011年房价高位时买进的消费者。如“中海橡园国际”2011年4月开盘售价是每平方米23000元至25000元，当年11月售罄。而该楼盘附近一些楼盘2012年初开盘入市销售的价格只有每平方米20000元。另一方面，对持币待购的消费者来说，因为没有购房增值的预期，不可避免地也会对住房质量加以重视，以求“物有所值”。

　　在于启光看来，消费者的“挑剔”其实是中国房地产市场的理性回归。住者有其居，说的不该仅仅是住上房，还应该住得安全、住得安心。但长期以来，中国消费者一直对住房质量的“耐受度”

　　过高，很多人在执行“阿Q”式思维：我的房子不过是漏水而已，还有比我更倒霉的呢？而开发商也往往搪塞了事，在质量上不愿下足功夫，下足投入。换句话说，消费者以前“惯”坏了房产商，如今的“挑剔”可谓“觉醒”，对住房质量的敏感度其实也不是增强了，而是回复正常了。

　　这也提醒房地产商们，在中央坚持楼市调控决不松动的同时，在房价下行到符合价值规律的合理水平之前的这段时间，企业应该正确应对楼市调控带来的变化，采取系统措施，加强内部管理，开源节流，防范种种不正当的市场问题。尤其是住房质量方面，更应该强化管控，责任到位，不能让住房质量下降成了房价下降的衍生品。任何试图以降低品质、降低安全性保证利润的短视行为，都有可能为企业带来灾难性后果。

　　而对于很多依赖土地财政的地方政府来说，房地产龙头企业质量事件频发也是一个强烈的警示信号，住房质量问题、纠纷极易演化成社会矛盾。中国商品房并没有“三包”政策，国家现行政策法规对“退房”标准既无明确界定，也无规范的操作程序。这种情况下，消费者维权往往容易“出位”，今年3月“太原星河湾陷入精装修质量纠纷，业主怒砸办公室”的新闻即是明证。对此，政府应注意疏导消费者情绪，并科学切实地解决问题。

　　如何把住质量

　　“预防永远大于治疗”。就住房这一重大民生问题而言，如何把住质量关？

　　业内人士普遍认为，相关制度和标准的缺位及不够科学是中国住房质量大大小小的问题一直难以杜绝的重要原因之一。以房屋装修为例，虽然建设部在2002年出台过《商品住宅装修一次到位实施导则》，但只是一份关于精装修房屋的引导性文件，并没有强制推广执行的标准，致使含金量大打折扣。

　　有专家指出，现行的工程质量施工标准规范主要由“验评标准”、“施工及验收规范”及“工法”组成，这些标准的最大问题在于相互重复，甚至矛盾。当前要解决的主要问题是标准规范之间的协调，建立一套新的合理的标准规范体系。

　　长期专注于建筑工程领域的山东鼎然律师事务所律师褚洪文表示，与西方发达国家相比，中国目前在建筑工程质量制度和规范上的确还有许多亟待制定和完善之处。“目前建筑工程质量制度中的材料质量应用制度、施工质量规范体系、监理制度、建筑工程质量保修制度等还需要完善；赔偿能力很小的监理制度、设计和咨询单位、责任赔偿制度也还没有解决。”

　　在褚洪文看来，为把住住房质量，当前最迫切的是要充分发挥政府在立法和执法中的作用，尽快营造良好的社会和法制环境——近年来层出不穷的严重质量问题背后往往都有政府主管部门把关不严，甚至滥用职权的身影。记者查阅资料发现，深圳市建设工程质量监督总站“2008年度建筑工程质量投诉质量通病及责任主体不良行为统计分析”一定程度上佐证了这一点。统计显示，“不良行为”中，违反有关工程质量强制性条文的行为占19％、对应当检查的项目不检查或不按规定检查的13％、项目经理或监理工程师不在岗的12％、未按批准的设计文件施工的10％、未按规定组织分项、分部工程和隐蔽工程验收的5％、其他未依照法律、法规和工程建设强制性标准实施工程质量监理的行为5％。统计数据表明，不良行为中违反有关工程质量强制性条文的行为首当其冲，各方责任主体的质量保证体系的运行存在问题普遍，履行职责仅仅停留在书面上不是个别现象，监理工作力度、深度、广度有待增强。

　　多位专家认为，开发商尽管是工程质量的第一责任人，应该建立和完善分户检查、消费者提前点评、集中整改等质量管控体系，但没有强力的监管，依靠开发商“自觉”并不现实。而政府主管部门作为建筑工程质量制度和规范的制定者和监督执行人，应当有更大的作为。监管者应重视建筑工程规划设计、建设施工、竣工验收等各环节的过程的把关，同时应当严惩建筑工程质量问题的责任人，依法提高房产商的违规成本。

　　为化解消费者住房质量风险，褚洪文呼吁当推行建筑工程质量保险制度和验房师制度等。建筑工程质量保险制度在一些西方发达国家已开展得较为成熟，最典型的是法国。质量保险制度可以在一定期限内，对由于工程质量不符合强制性建设标准以及合同约定而造成的损失，由保险公司负责赔偿。“验房师制度”则建立在房屋的销售环节中。“验房师应用专业知识，可以为业主买房提供参谋，为购房者提供技术服务。验房师介入商品房的销售，可以有效消除消费者在购房中遇到技术和知识障碍。”